Posiadanie własnego kąta to marzenie przyświecające pracy i wysiłkom wielu z nas. Jedni decydują się na dom jednorodzinny na przedmieściach, inni wybierają domek na wsi, z dala od miejskiego zgiełku, jeszcze inni preferują zakup mieszkania.
Cztery pokoje, komfortowy salon, jasna kuchnia – jak się okazuje, to jednak nie wszystko. Wraz z nabyciem własności lokalu, nabywamy także udział w częściach wspólnych całego budynku, a zatem właściciel mieszkania staje się jednocześnie współwłaścicielem dachu, windy czy klatki schodowej.
Co zrobić w sytuacji, gdy owe części wspólne obarczone są wadami – kiedy dach przecieka, winda nie działa jak należy, a w piwnicy gromadzi się woda ?
Rękojmia za wady fizyczne rzeczy
Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują także nabywcom nieruchomości. Zwykle okres rękojmi wynosi 2 lata od otrzymania kluczy do mieszkania, w przypadku zaś wad dotyczących samego budynku (elementów trwale z budynkiem związanych) okres ten wynosi aż 5 lat.
Czym jest wada fizyczna?
Kodeks cywilny zawiera dość obszerną i szczegółową definicję wady fizycznej. W przypadku nieruchomości, można śmiało wskazać, że jest to każda niekorzystna i niezamierzona właściwość budynku, utrudniająca lub uniemożliwiająca korzystanie z niego (jego konserwację) lub wpływająca na jego estetykę.
Wada fizyczna polegać może na braku cech/właściwości rzeczy, o których sprzedający zapewniał kupującego, lub wynikających z okoliczności, celu zawarcia umowy, lub zwyczajowego przeznaczenia rzeczy. Wada może wynikać z wydania rzeczy w stanie niekompletnym, a także niewłaściwego zamontowania lub uruchomienia rzeczy, nawet jeśli montaż był wykonany przez nabywcę, ale wedle instrukcji dostarczonej przez sprzedającego. Co do zasady konsekwencją istnienia wady jest obniżenie wartość rzeczy sprzedanej w stosunku do takiej samej rzeczy bez wad.
Zgłoszenie wady
By móc skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi, należy zgłosić istnienie wady sprzedającemu, nie później niż w ciągu roku do jej wykrycia. Zgłoszenie może być dokonane w dowolny sposób – także ustnie, ale na wypadek konieczności udowodnienia tej okoliczności w sądzie – lepiej wykorzystać w tym celu: pismo, maila lub chociaż wiadomość tekstową.
W przypadku wad części wspólnych budynku zgłoszenie takiej wady uważane jest jako czynność zachowawcza – tj. czynność zmierzająca do zachowania wspólnego prawa. Do dokonania takiej czynności uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli a wywołany skutek odnosił się będzie do całej nieruchomości (wszystkich współwłaścicieli)
Roszczenia z tytułu rękojmi
W przypadku gdy rzecz dotknięta jest wadą, kupujący ma prawo żądać wymiany rzeczy na nową – wolną od wad, albo usunięcia wady. Sprzedawca jest zaś obowiązany do do wymiany rzeczy na nową lub usunięcia wady w możliwie najkrótszym terminie.
Kupujący ma prawo złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub od umowy odstąpić, chyba że sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz na wolną od wad, albo wadę usunie.
Inne roszczenia nabywcy lokalu
W przypadku wad budynku, właściciele mają prawo dochodzić swych uprawnień z tytułu rękojmi. Mogą też skutecznie domagać się odszkodowania wynikającego z nienależytego wykonania umowy na podstawie zasad ogólnych, wskazanych w art. 471 k.c.
Przesłankami tej odpowiedzialności są:
- niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika, w tym wypadku sprzedawcę
- powstanie szkody po stronie kupującego
- istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem (niewykonaniem) zobowiązania a powstałą szkodą
To nabywca lokalu decyduje, z których uprawnień zamierza korzystać. Możliwe jest również zgłoszenie obu roszczeń – alternatywnie.
Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa co do zasady nie ma legitymacji do występowania z jakimikolwiek roszczeniami do sprzedawcy lokalu z tytułu wad części wspólnych nieruchomości, niemniej jednak poszczególni właściciele lokali, a tym samym współwłaściciele części wspólnych budynku mogą przelać na rzecz wspólnoty mieszkaniowej swoje roszczenia.
W uchwale 7 sędziów SN z 29 stycznia 2014 r. (III CZP 84/13) Sąd Najwyższy wskazał, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.
W przypadku przelewu wierzytelności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, będzie ona mogła skutecznie dochodzić swoich roszczeń w postępowaniu przeciwko sprzedawcy lokalu, w zakresie, w jakim przysługują one nabywcy
Pomoc profesjonalnego pełnomocnika
Wszelkie roszczenia zarówno z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, jak również roszczenia odszkodowawcze można realizować samodzielnie. Zachęcam jednak do kontaktu z profesjonalnym pełnomocnikiem, który przygotuje prawidłowe zawiadomienie o wadzie, zadba o zachowanie terminów i doradzi, po zapoznaniu ze stanem faktycznym konkretnej sprawy, z jakich uprawnień najlepiej skorzystać.