Umowa najmu a koronawirus to temat, który jest redagowany od dłuższego czasu. 1 kwietnia 2020 r. wszedł w życie pakiet dot. tarczy antykryzysowej, który obejmuje ustawy: ustawę o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, ustawę o zmianie ustawy o systemie instytucji rozwoju, a także projekt ustawy o udzielaniu pomocy publicznej w celu ratowania lub restrukturyzacji przedsiębiorców, który nie został jeszcze uchwalony. Tzw. tarcza antykryzysowa ma także spore znaczenie dla obowiązujących umów najmu.
Najem w galeriach handlowych
Jak wiadomo, zakazano prowadzenia działalności gospodarczej w obiektach handlowych o powierzchniach sprzedaży powyżej 2000 m2. Pojawiły się wątpliwości, co z zawartymi umowami najmu. Postulowano obniżenie czynszu najemcom, jednak ostatecznie zdecydowano, że w czasie zakazu wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu. Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań oznacza, że najemcy są zwolnieni z czynszu i opłat, a z kolei wynajmujący mogą żądać opróżnienia lokalu na czas stanu epidemii.
Ustawodawca wskazał jednocześnie, że uprawniony do używania powierzchni handlowej (najemca) powinien złożyć udostępniającemu (wynajmującemu) bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Przedłużenie umów najmu lokalu
Umowy najmu lokalu, które zostały zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, a którym czas obowiązywania umowy upływa po tym dniu a przed dniem 30 czerwca 2020 r., zostają przedłużone do 30 czerwca 2020 r. Do przedłużenia konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez najemcę, które należy złożyć najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Przedłużenia nie stosuje się:
- do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
-
- czynszu lub
- innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
- opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych
– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
- jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
- jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
- do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Umowa najmu a koronawirus – czy można wypowiedzieć najemcy umowę najmu lub wysokość czynszu?
Ustawa wprowadziła również zakaz wypowiadania najemcy umowy najmu lokalu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. W tym przypadku również przewidziano wyjątki, w których nie stosuje się zakazu, a mianowicie jeżeli:
- lokator, pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lub
- najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu,
- najemca naruszy postanowienia umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu (dotyczy umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne)
- konieczna jest rozbiórka lub remont budynku, w którym znajduje się ten lokal (dotyczy umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne).
Jeżeli umowa najmu lub wysokość czynszu zostały wypowiedziane przez wynajmującego przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, które najemca powinien złożyć najpóźniej w dniu upływu tego terminu. Umowa najmu a koronawirus to temat rzeka – grunt, to dobrze się z nim zapoznać.
UZYSKAJ PORADĘ
* Te pola są wymagane.